O que é e como funciona o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é o documento que firma o compromisso da negociação de um imóvel. Ele é consensual, oneroso e bilateral. Embora o contrato tenha uma função importante, a venda só será finalizada quando levada ao cartório de registro e acontecer a lavratura da escritura. Saiba mais em nosso novo post do blog.

O que é o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é um documento importante na hora de comprar um imóvel, pois nele deve conter detalhes sobre o imóvel e do acordo feito entre as partes, garantindo os direitos do vendedor e os direitos do comprador, inclusive, terceiros envolvidos durante o processo de alienação.

O que deve ter um contrato de compra e venda?

Além de demonstrar o desejo de vender e de comprar o imóvel, o contrato de compra e venda também deve conter mais informações. Por exemplo:

1 – A qualificação das partes, como nome, endereço, números de documentos, por exemplo, RG e CPF, estado civil, profissão e os dados do cônjuge, se for o caso; Se das partes for uma empresa, além dos dados e documentos de sua constituição, deve conter a sua inscrição de CNPJ e seus representantes legais;

2 – As informações sobre o imóvel, por exemplo, estado atual de conservação, endereço, cadastro e inscrição municipal, identificação do registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis no município em que este se localiza;

3 - O preço tem que estar claro no contrato, de modo que não haja qualquer dúvida, inclusive, a forma de pagamento definida entre as partes, e a data em que ocorrerá o pagamento;

4 – Deve conter no contrato, todas as obrigações assumidas pelas partes, assim como, as consequências pelo inadimplemento, penalidades, retratação, rescisão, distrato, devolução de valores, e todas as evicções previstas em lei, inclusive, quando uma das partes der causa ao desfazimento do negócio em prejuízo a outra parte.

Em todos os casos, também devem ser anexadas as certidões negativas do vendedor e em alguns casos, até do comprador.

No documento também deve constar que o imóvel não possui nenhuma pendência judicial ou dívida atrelada a ele.

Nesse contrato também é importante conter que o vendedor se obriga a apresentar a documentação necessária, detalhando quais são e quais serão as penalidades, caso isso não aconteça.

Diferença entre promessa de compra e venda para contrato de compra e venda

A diferença entre o contrato de compra e venda e a promessa de compra e venda é que a promessa é um documento de preparação, onde os interessados se comprometem a assinar a escritura pública.

A compra e venda é diferente de promessa de compra e venda, no primeiro caso você está efetivamente adquirindo, pagando um preço pelo imóvel, e no segundo você está prometendo comprar, mediante pagamento. Na compra e venda você adquire o direito de propriedade sobre o imóvel, mediante pagamento, enquanto na promessa de compra e venda você adquire um direito real de aquisição, e pagando o preço terá direito à propriedade.

Contrato de compra e venda de imóvel na planta

Quando falamos em comprar um imóvel na planta, em verdade estamos fazendo a compra de uma “unidade futura”, ou seja, algo que ainda não existe. E aí surge a pergunta: é possível um contrato de compra e venda sobre algo que ainda não existe?

Bom, sabemos que sim, afinal de contas, ninguém compraria um imóvel na planta se não houvesse tal possibilidade. Mas, evidentemente, não é apenas no costume que está baseado esse negócio, pois o Código Civil menciona de forma expressa que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura.

O que ocorre normalmente, nos casos de imóvel na planta, é uma promessa de compra e venda por contrato particular e não uma compra e venda propriamente dita. Com esse contrato o comprador adquire o direito real de aquisição sobre o imóvel, e quando quitar todo o valor terá direito à “escritura definitiva”, e consequentemente, a propriedade do imóvel, mediante o registro dessa escritura.

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, sendo esta forma de aquisição de imóvel, futura, devemos conferir se o projeto da construção, está devidamente registrado junto ao Registro de Imóveis, ou seja, o registro de incorporação imobiliária, que garante que:

a) a construção do projeto foi aprovada pela Prefeitura Municipal;
b) foram juntados todos os documentos que exige a lei, e isso inclui, inclusive, certidões e documentos que nos dão um sinal de que a incorporadora possui capacidade econômica para iniciar e concluir o empreendimento.

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, deve conter, obviamente, o prazo de entrega, porém também deve ter multas para o não cumprimento dessa cláusula. Além da multa quanto ao prazo de entrega, também deve ter as consequências caso a empresa desista do empreendimento.

Quanto ao valor, é importante ter detalhado, por exemplo, preço, as condições de pagamento, valor de entrada, parcelas da entrada, financiamento e prever eventuais reajustes que podem acontecer.

Também deve ter características mais completas do que no imóvel construído, por exemplo, metragem, vagas de garagem, quantidade de quartos, área de lazer e taxas que podem estar inclusas, por exemplo, a taxa condominial. Assim, ambas as partes afirmarão estar cientes de todos os detalhes do imóvel.

Caso haja promessas verbais, por exemplo, se o vendedor afirmar que o acabamento será diferenciado, alterações de materiais, planta personalizada etc. também deve estar previsto em contrato. Afinal, sem essa formalização, a construtora pode não cumprir.

Cuidados com o contrato de compra e venda

Um imóvel é um bem de valor considerável, por isso, o contrato de compra e venda deve ser muito bem analisado antes de ser firmado. Vamos listar aqui os pontos que você precisa ficar de olho nesse contrato:

Prazo de entrega do imóvel;
Valores de entrada, forma de pagamento, prazos, conta de FGTS vinculada e parcelas devem ser especificados;
Estado de conservação do imóvel, que pode ser importante também para negociação do valor;
Consulte a situação no mercado, do vendedor ou do comprador;
As cláusulas do contrato devem ser bem claras, pois precisam evitar interpretações dúbias e brechas para problemas jurídicos e;
As informações também devem estar completas e validadas.

O contrato de compra e venda é muito importante para a negociação, no entanto, lembre-se: a transferência de propriedade só acontecerá após a escritura definitiva do imóvel.

Para uma compra segura, é importante sempre consultar sobre o vendedor, com imóvel na planta ou já construído.

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